"Je paye trop d'impôt sur mes revenus fonciers ! Si j'avais investi via une société à l'IS, je n'en serais pas là. Savez-vous s'il est possible de passer ma SCI soumise à l'IR au régime de l'IS ? Quel en serait le coût fiscal ? Est-ce vraiment intéressant pour moi le régime de l'IS ?"
L'entrepreneur ou la dirigeante qui a fait le choix d'acheter ses locaux professionnels via une SCI et de les louer à son entreprise revient souvent vers ses conseils après quelques temps, avec ce type d'interrogations. D'autant plus si il ou elle ne les a pas sollicités dès le départ en ce qui concerne cette acquisition immobilière. Avec qui plus est des statuts "tout faits trouvés sur internet", qui ne correspondent pas vraiment à la situation personnelle plus complexe de notre entrepreneur…
Mais revenons un peu en arrière. Une Société Civile Immobilière de location (dénommée également SCI de gestion patrimoniale) est susceptible de permettre d’acquérir, gérer et transmettre "sur-mesure" un patrimoine immobilier privé ou professionnel.
La loi française est applicable à toutes les sociétés civiles dont le siège social est situé en France (France métropolitaine, départements et régions d'outre-mer et autres collectivités territoriales). Sujet de droit français, la SCI est une personne morale, dont la personnalité est distincte de celle des associés (au moins deux initialement) qui se sont groupés pour lui donner naissance. Elle dispose également d'un patrimoine qui lui est propre. Elle constitue un instrument de gestion patrimoniale intéressant dans la mesure où les signataires du pacte social disposent d’une grande liberté contractuelle et organisationnelle. La SCI nécessite cependant le respect d’un minimum de formalisme et de règles pour pouvoir exister conformément aux objectifs des associés sur les plans juridiques et fiscaux.
Dans ce cadre, pour que le schéma adopté soit une réussite, un certain nombre d'éléments sont à considérer durant toutes les phases de la vie d'une SCI, que ce soit lors de sa constitution, durant son fonctionnement, à la fin de son activité ou à l'occasion de la sortie d'un associé.
Sur un plan fiscal, les SCI relèvent souvent du régime des sociétés de personnes de l'article 8 du CGI. Leurs résultats sont déterminés et calculés au niveau de la société, mais ils sont imposables entre les mains de leurs associés, pour la part revenant à chacun. C'est ce régime qui s'applique de plein droit aux sociétés dont l'objet est la location d'immeubles nus, activité civile par nature d'un point de vue fiscal.
Les SCI font donc normalement partie de ce que l'on appelle les sociétés fiscalement "semi-transparentes" : elles doivent chaque année déposer une déclaration de résultat (formulaire n° 2072), sur demande de l'administration fiscale justifier le résultat déclaré, mais ce sont ensuite les associés qui sont imposés sur la quote-part de résultat qui leur revient, que celle-ci ait été effectivement perçue ou non par chacun d'eux.
L'imposition à l'IRPP du résultat de la société est effectuée en fonction de la catégorie fiscale à laquelle appartiennent les revenus et plus-values de nature non commerciale qui le composent : par exemple, revenus fonciers pour les loyers, plus-values immobilières des particuliers en cas de cession d'un immeuble, revenus de capitaux mobiliers en cas de perception de dividendes par la société, ou bien encore bénéficies agricoles. C'est le principe de "tunnelisation" des revenus et plus-values (art. 60 et 238 bis K, II du CGI).
Cependant, le régime d'imposition des résultats d'une société de personnes dépend de deux paramètres : son propre régime fiscal, et la qualité de ses associés. Ainsi, si une SCI se livre de manière non accessoire à des opérations fiscalement identifiées comme commerciales (exemple : location meublée), elle sera passible de plein droit à l'IS pour l'ensemble de ses activités.
En principe, les associés ont également la possibilité de soumettre volontairement la SCI de location au régime des sociétés de capitaux (IS). Cette option, exercée dès la création ou au cours de la vie de la société, devient irrévocable après 5 ans. En cas de révocation dans les 5 ans, il n'est pas possible d'opter à nouveau par la suite pour l'IS.
Si la SCI n'est pas assujettie de plein droit ou sur option au régime de l'IS, son résultat pourra être soumis au propre régime d'imposition de chacun des associés pour la quote-part lui revenant.
Ces quelques principes étant posés, que nous dit la théorie si l'on compare les régimes des revenus fonciers soumis à l'IR avec une imposition selon le régime des BIC à l'IS ? L'intérêt de l'adoption du régime de l'IS doit s'apprécier au cas par cas. Par ce choix, les associés recherchent l'avantage de faire une économie d'impôt immédiate (due notamment à la possibilité d'amortir les immeubles), permettant de dégager de la trésorerie supplémentaire pour la société. Quitte à devoir rembourser cette économie ultérieurement, lors de la revente. Par ailleurs, si l'objectif est la perception de "revenus" complémentaires non fiscalisés lorsque la trésorerie sociale le permettra, un compte-courant d'associé conséquent peut venir "compléter utilement le tableau" sur ce plan.
Mais revenons à nos moutons en prenant le cas de cet entrepreneur venu vous demander s'il est intéressant pour lui de soumettre le résultat taxable de sa SCI à l'IS plutôt qu'à l'IR dans la catégorie des revenus fonciers. Le tableau ci-dessous (et les suivants, issus d' Easy by Exceliances®) résume les principaux paramètres de l'acquisition immobilière envisagée.
Comme le montre le graphique ci-dessous, en dépit d'un taux de rendement brut annuel du bien loué à la société d'exploitation relativement élevé, ici 9,29 %, une simple analyse sur 20 ans de la somme de tous les flux de trésorerie nets, y compris in fine la revente du bien et la dissolution[1] de la SCI, ne permettrait pas de départager véritablement le "gagnant" entre un régime IR ou IS.
Mais si l'on s'approche d'un peu plus près et que l'on regarde avec plus d'attention, on s'aperçoit au cas d'espèce que les spécificités de l'IS jouent "à plein" en faveur de ce régime sur le plan des flux nets de trésorerie de l'associé entrepreneur pendant la durée de l'emprunt amortissable (investissement réalisé ici majoritairement via ce type de crédit) : des distributions de dividendes sont possibles à compter de la troisième année si la SCI est assujettie à l'IS, versus … Des sommes prêtées à la SCI par les associés pendant toute la durée du financement dans le cas de l'IR. C'est le fameux "effet ciseaux" de l'IR, avec au bout d'un certain temps un résultat imposable en revenu foncier bien supérieur à la trésorerie nette générée par l'investissement.
Mais ce que "l'Eternel a donné", il le reprend lors de la revente du bien : c'est en effet l'inconvénient du régime de plein droit des plus-values professionnelles soumises à l'IS. L'amortissement déduit est "repris" et vient augmenter l'assiette imposable, le prix de revient fiscal étant déterminé à partir de la valeur nette comptable du bien immobilier cédé. Par ailleurs, pour simplifier, en cas de liquidation de la SCI après la vente de l'immobilier, les sommes récupérées par l'associé qui sont supérieures au montant qu'il a investi dans la société (apports, compte-courant d'associé créditeur) et qui constituent un "boni de liquidation", sont imposables comme un dividende.
Pour autant, si l'on fait entrer dans la danse des critères de choix d'investissement purement financier que sont le TRI[2] et la VAN[3], qui tiennent compte de la date à laquelle sont perçus les dépenses ou les recettes, le match est ici clairement à l'avantage de l'IS, tout comme en matière de flux nets de trésorerie perçus par l'associé durant la phase de financement massif par emprunt (cf. graphique slide 5 supra).
Faut-il en conclure que la SCI à l'IS est toujours le schéma magique ? Sans même aller jusqu'à aborder la question d'un bien de jouissance (comme la résidence principale) qui serait détenu par une SCI à l'IS, nous analyserons dans un prochain article ce que nous disent non pas la boule de Crystal, mais les chiffres, avec un rendement brut cette fois de 4 % au lieu de 9,29%...
Par ailleurs, quels sont les frottements fiscaux potentiels engendrés par le passage d'une SCI assujettie à l'IR au régime de l'IS ? D'autant qu'il existe plusieurs manières de "passer" cette société civile à l'IS, voir d'acquérir ou de construire ses locaux professionnels en démembrement de propriété. Mais ça, c'est une autre histoire…😉
Si vous n'avez pas la patience d'attendre jusqu'au prochain article, et que vous avez des demandes de vos clients sur ce type de questions, je vous invite à nous contacter via notre site internet Exceliances.
Auteur : Olivier TUBETTI
Notes :
[1] Il est en théorie possible de revendre les parts de la SCI à l'IS plutôt que le bien, avec une décote généralement. L'associé peut y trouver son compte par rapport à une vente de l'immeuble par la SCI. En pratique, il n'est pas toujours aisé de trouver un acquéreur qui accepte, avec parfois des difficultés au niveau du financement à crédit par une banque.
[2] Taux de Rentabilité Interne : le TRI est utilisé comme mesure de la rentabilité des sommes investies pour acquérir le bien immobilier. Il établit le rapport entre le gain net réalisé et les fonds propres dont disposait initialement l'investisseur. Son calcul inclut toutes les charges et recettes liées à l'acquisition, la détention et la revente du logement, y compris la fiscalité. Tous les flux (cash-flows) sont datés, ce qui est financièrement important car 10 000 € perçus dans 10 ans n'ont pas la même valeur que s'ils étaient perçus aujourd'hui. Le TRI est généralement considéré comme un bon moyen de comparer deux ou plusieurs investissements différents, afin de déterminer lequel est potentiellement le plus rentable. Il convient cependant de garder à l'esprit que ce taux reste théorique. Dans les faits, un acquéreur est souvent confronté à des charges imprévues (exemple : des travaux), qui peuvent amputer le rendement de son investissement. De plus, le calcul mathématique du TRI induit quelques hypothèses fortes, comme par exemple le réinvestissement des gains, valorisés au TRI.
En faisant varier différentes hypothèses prises sur les évolutions futures (ex : indexation des loyers, valeur de l'immeuble lors de la revente, etc), on obtiendra différentes valeurs pour le TRI, ce qui permettra à l'investisseur d'être mieux à même d'appréhender le couple rentabilité/risque de son projet.
[3] La Valeur Actuelle Nette (VAN) : ce critère d’évaluation prend en considération l’ensemble des estimations de flux de trésorerie entrants et sortants associés à un investissement et fait appel au principe d’actualisation afin de rendre homogènes les montants perçus ou déboursés à des périodes différentes. On cherche ainsi à apprécier quelle serait la valeur actuelle d'une somme de flux nets de trésorerie futurs, en fonction du coût de mobilisation du capital, que l'on appelle le taux d'actualisation. La valeur actuelle d'un flux sera d'autant plus faible que le moment de sa perception sera éloigné dans le temps par rapport à la date d'investissement, et que le taux d'actualisation sera élevé. En principe, la VAN est avant tout un critère de sélection d'un projet (VAN >0), et non de comparaison entre plusieurs projets alternatifs, sauf si le montant de leur investissement initial est très proche.
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