Démembrement

A un moment donné, pour un entrepreneur qui loue ses locaux professionnels, peut se poser la question de savoir s’il continue dans cette voie, ou s’il n’aurait pas intérêt à les acheter. Et s’il envisage cette acquisition, via une SCI ou en direct, comment s’y prendre compte tenu de sa situation et de ses objectifs à court, moyen et long terme ? Parmi le champ des possibles, on peut notamment envisager une acquisition immobilière : 1) En pleine propriété, en soumettant les revenus immobiliers de l’acquéreur à son impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Le bien est alors loué à sa société d’exploitation soumise à l’IS. 2) En pleine propriété, l’acquisition étant effectuée par l’entreprise assujettie à l’IS, qui utilisera les locaux pour son propre usage. 3) Ou bien en démembrement de propriété[1], l’usufruit du bien immobilier étant acquis temporairement par la société d’exploitation, et la nue-propriété par son dirigeant (ou sa SCI, avec 2 associés minimum à la création). Comme toujours, chaque solution à ses avantages et ses inconvénients, plus ou moins accentués selon les situations personnelles de chacun. Sans suspens, il n’y a pas de schéma magique… La 1ere hypothèse d’investissement a, en principe, le mérite de la simplicité. En théorie du moins, car c’est plus ou moins vrai suivant les cas de figures, même ici (outre l’économique et la fiscalité des revenus, il peut être opportun de porter une attention particulière à différents sujets si l’on souhaite atteindre les objectifs de l’associé, comme par exemple : le juridique, la compta – tiens, est ce qu’il ne serait pas préférable de mettre en place une comptabilité commerciale dans ma SCI même si je n’y suis pas obligé ? – la transmission à titre gratuit, suivant que l’on se trouve dans un contexte franco-français ou avec un ou plusieurs éléments d’extranéité, suivant la qualité des associés, …). Mais ne compliquons pas. Sous l’angle qui nous intéresse aujourd’hui, les choses sont, il est vrai, relativement balisées : en cas d’emprunt amortissable massif, et jusqu’à son échéance, il y a « l’effet ciseaux » qui conduit l’associé assujetti à ‘IR dans la catégorie des revenus fonciers à être imposé sur des revenus dont il ne dispose pas. Cela peut devenir gênant… Et plus sa TMI sera élevée, avec les prélèvements sociaux voir la CEHR s’additionnant, et plus la note fiscale risque d’être douloureusement perçue. Sans parler de l’effet sur le plafonnement éventuel de l’IFI, que le résultat soit effectivement appréhendé par l’associé ou laissé dans la société. La seconde option paraît également plutôt simple : l’IS, dans le cas d’un bien doté d’un fort rendement locatif, est intéressant du fait notamment de la charge « fictive » que représente l’amortissement de l’immeuble inscrit au bilan et utilisé dans le cadre de l’activité professionnelle. Cela signifie généralement plus de liquidités pour la société d’exploitation, dont le bénéfice est imposé à un taux de droit commun de 25 % (hors taux réduit éventuel de 15 % pour les 38 120 premiers euros de résultat net imposable). L’associé personne physique ne sera imposé quant à lui qu’en cas de distribution de dividendes. Cela signifie le plus souvent pour lui, si sa TMI est élevée, un allègement de l’imposition de son foyer fiscal, voir un plafonnement de l’IFI éventuel, par rapport à une solution avec perception de revenus fonciers (cas 1). En revanche, pour faire simple, le souci, à l’IS, c’est la sortie : lors de la revente du bien amortissable inscrit au bilan, sa valeur nette comptable est réduite de l’amortissement pratiqué depuis son acquisition par la société d’exploitation, et cela vient souvent gâcher un peu la fête… Au passage, rappelons que comme pour toute société IS, la perception de la trésorerie par l’associé n’est possible que soit par retrait sur le compte courant d’associé, soit via distribution de dividendes, ou bien encore par réduction de capital ou liquidation de la société. Le troisième cas envisagé ici, appelé généralement « démembrement ab initio« , a sur le papier l’avantage d’allier le meilleur des deux mondes : vivre à l’IS, et mourir à l’IR ! En effet, la fiscalité de l’IS s’applique pendant la durée du démembrement pour la société qui a acheté le droit réel d’usufruit. L’associé, détenteur direct ou via SCI de la nue-propriété des locaux professionnels, ne perçois aucun revenu immobilier, et n’est donc pas imposé en revenus fonciers. Il est en revanche susceptible de percevoir des dividendes issus de la société d’exploitation, sur les économies d’imposition réalisées par cette dernière (par rapport à une situation avec bail commercial et paiement d’un loyer à un tiers). Il peut également effectuer des retraits non taxés sur son compte courant d’associé si la situation de la société d’exploitation le permet, et si ce dernier est créditeur bien évidemment. A l’issue du démembrement, l’usufruit s’éteint et la pleine propriété est reconstituée gratuitement entre les mains de l’associé ou de la SCI qui détenait la nue-propriété. Ainsi, en cas de revente ultérieure du bien immobilier, c’est la fiscalité de l’associé qui s’appliquera lors de la cession. Si ce dernier est une personne physique agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, ce sera celle des plus-values immobilières privées des particuliers, qui aboutit avec les abattements IR & prélèvements sociaux à une exonération totale au bout de 30 ans de détention. Ce type de schéma relève cependant davantage de la mécanique de précision, et requiert l’intervention de professionnels rompus à ces questions. Mais qu’en est-il dans les faits ? Illustration en image, au travers d’un dossier réalisé avec notre progiciel SaaS Easy by Exceliances®. Une chef d’entreprise ne souhaite plus louer ses locaux professionnels, et s’interroge sur trois possibilités de les acquérir. Le tableau ci-dessous résume les principaux paramètres de l’acquisition immobilière envisagée. La durée de détention est de 20 ans (durée du démembrement). Êtes-vous sûr? Éditer La société d’exploitation disposant de trésorerie, une partie est utilisée pour financer l’acquisition immobilière (ici : 20 K€). En cas d’apport en compte courant d’associé (CCA) par l’associé,