Fiscalité

Immobilier et économie
Fiscalité, Immobilier

L’amortissement d’un bien immobilier : en connaissez-vous toutes ses composantes ?

Une image valant mille mots, qui de mieux qu’un écrivain pour parler avec poésie de l’amortissement ? « Le chagrin que ne manquerait pas de me causer sa perte était déjà réparti sur plusieurs années de mon enfance, et par conséquent presque « amorti », comme un vieil immeuble » (Marcel Pagnol, Le temps des secrets, 1960, collection Le Livre de Poche, page 33). En termes plus comptable ou financier, « amortir » un bien signifie que l’on constate dans les comptes de l’entreprise la dégradation dans le temps de la valeur d’une immobilisation inscrite au bilan. En clair, il s’agit d’une charge « fictive » qui vient réduire le résultat comptable et/ou fiscal du montant correspondant à la perte de valeur estimée, dans le but de « mettre de côté » chaque année en vue de pouvoir racheter un autre bien similaire une fois celui-ci usé, obsolète, ou vétuste. Intéressons-nous ici plus spécifiquement au cas d’un immeuble : maison individuelle, immeuble d’habitation ou de bureaux, local professionnel, … Sans trop rentrer dans les détails (même si le diable s’y cache souvent), la question de la ventilation du prix d’un bien immobilier entre terrain et construction peut être un sujet d’importance, suivant la nature du bien, notamment dans les grandes villes où le prix du terrain au m2 est le plus souvent élevé. Et ce dans la mesure où seule la fraction du prix de l’immeuble comptabilisée en construction sera amortissable. En effet, pour mémoire, tous les biens ne sont pas censés se déprécier avec le temps. Et le terrain fait partie des heureux élus, avec par exemple le fonds de commerce, pour lesquels « amortir » est interdit sur les plans comptable et fiscal. Outre les amortissements exceptionnels, dont seuls certains investissements peuvent bénéficier[1], il existe principalement deux types d’amortissements, variables selon la nature des biens acquis : Le cas échéant, votre expert-comptable préféré saura parfaitement vous guider dans ces choix stratégiques. Depuis 2005, les règles régissant l’amortissement des immobilisations, notamment immobilières, ont été réformées en profondeur. Dès lors, l’amortissement global des constructions, qu’il soit linéaire (cas général) ou dégressif, a laissé la place à un mécanisme d’amortissement par composants (art. 311-2 du PCG) : on y retrouve par exemple la structure (selon l’administration fiscale[2], « il s’agit de la partie de l’immobilisation restant après décomposition », i.e. le gros œuvre), dont l’installation électrique et la plomberie font partie, mais également les menuiseries extérieures, le chauffage, ou bien encore l’étanchéité, chaque composant étant susceptible d’avoir sa propre durée d’amortissement. Ainsi, dès lors qu’un actif immobilisé est constitué d’éléments qui diffèrent dans leur utilisation, i.e. dans leur durée d’usure, un plan d’amortissement propre doit alors être établi pour chacun. Et l’immobilier ne fait pas exception. Pour illustrer, prenons le cas d’un immeuble professionnel d’une valeur de 850 000 €, dont 20 % de terrain (soit 170 000 €), et 80 % amortissable linéairement dans sa globalité sur 25 ans au taux de 4% l’an (100/25=4 %/an). L’amortissement annuel serait donc de 27 200 €. Avec un amortissement par composants (détail ci-dessous, valable au cas d’espèce, réalisé avec notre progiciel SaaS Easy by Exceliances®), cet amortissement annuel serait de 17 721 € par an durant les 15 premières années. Soit une diminution de près de 35 % par rapport à un amortissement global sur la même période. Et une hausse mécanique correspondante du résultat imposable de la structure. Êtes-vous sûr? Éditer Des aménagements ont également été apportés sur les règles comptables de détermination de la valeur de l’actif à amortir et sur la durée de l’amortissement. Ces aménagements n’ont pas tous été repris par la réglementation fiscale, introduisant parfois une distorsion entre le résultat comptable et fiscal, nécessitant un retraitement. A noter que l’amortissement est en principe déductible fiscalement lorsque le propriétaire, personne physique ou morale, est assujetti au régime des BIC, BA ou BNC (hors régime micro). A défaut, un retraitement entre le résultat comptable et fiscal sera nécessaire. Cependant, même en l’absence de prise en compte par l’administration fiscale, amortir comptablement un immeuble détenu par une SCI soumise à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers peut avoir du sens et devenir un outil au service d’une stratégie patrimoniale. Mais cela est une autre histoire… Autteur : Olivier TUBETTI Notes : [1] BOI-BIC-AMT-20-30-20170301 [2] BOI-BIC-AMT-10-40-10-20120912, § 130 © EXCELIANCES 2022

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Entreprise, Fiscalité, Société, Transmission

Quizz : 10 affirmations sur la donation de titres avant cession (art. 150-0A du CGI)

Une stratégie souvent utilisée dans le cadre d’une transmission d’entreprise est d’avoir recours à la donation de titres d’une société soumise à l’IS avant leur vente. Rien de tel qu’un petit quizz en 10 points pour challenger ses connaissances. 1) La donation de titres avant cession n’est utile que si je transmets mon entreprise à un enfant repreneur.  FAUX. Cela peut également être utile si je vends mon entreprise à un tiers, toujours dans un double objectif de payer moins de fiscalité sur la vente des titres, tout en protégeant ma famille et mes proches en cas de décès. La fiscalité de la donation sera fonction du lien de parenté existant entre le donateur et chaque donataire. Sur le plan civil, une donation est en principe rapportable lors du décès du donateur, afin de vérifier le respect de l’égalité entre les héritiers réservataires, et de leur part de réserve héréditaire (en droit français). La forme de la donation aura son importance sur ce plan (ordinaire ou partage, en avance de ou hors parts successorales). Il est possible d’effectuer une donation avec charge(s), sous réserve que celle(s)-ci soit licite (exemple : « donner et retenir ne vaut »). Au passage, à la condition que l’onn’ait pas besoin du fruit de la vente des titres donnés pour assurer son train de vie, donner l’usufruit de droits sociaux avant cession à son enfant en situation de vulnérabilité, la nue-propriété desdits titres étant donnée à ses autres enfants, fait partie des pistes à étudier pour assurer une transmission familiale apaisée entre chacun, en assurant des revenus à l’enfant à protéger, sans léser les autres, tout en réduisant la facture fiscale : 2) La donation avant cessionn’est utile que si je vends mon entreprise.  FAUX. Elle peut également être efficace par exemple encas de réduction de capital, dans le cadre d’une opération de cash-out, pour sortir un actif du bilan de l’entreprise ou bien encore pour racheter ses parts à un associé en vue de les annuler ensuite. Il n’est en effet pas toujours possible de distribuer des dividendes ou bien de sortir un actif ou les liquidités nécessaires via réduction de son compte-courant d’associé si le montant de ce dernier est trop faible. 3) La donation de titres avantcession peut souvent conduire à transmettre de son vivant au(x) donataire(s) sans surcoût par rapport à la fiscalité de la vente des titres. Cela permet au passage de réaliser, cerise sur le gâteau (et non motif principalement fiscal),des économies fiscales par rapport à une cession sans donation des titres (i.e. une hausse du montant net perçu issu de la cession).  VRAI. L’intérêt est variable en fonction du schéma retenu. Suivant les cas de figures, le fait que les deux parents donnent des titres à leurs enfants avant la vente, ou bien encore la présence d’un pacte Dutreil portant sur des droits sociaux fortement valorisés, peuvent en démultiplier l’intérêt ou rendre cette stratégie intéressante sur ce plan. 4) Il est toujours préférable d’apporter des titres à un holding puis de donner les titres du holding reçu à l’échange plutôt que de donner puis d’apporter.  FAUX. Tout dépend du schéma adopté, et donc de l’objectif poursuivi. L’intérêt de l’apport-donation ou de la donation-apport de titres est en effet variable suivant notamment : A noter que les avantages d’undispositif fiscal de faveur sont à mesurer à l’aune de ses conditionsd’applications, qui vont conditionner le fait de pouvoir ou non l’utiliser dans le cadre du schéma retenu. Comme par exemple les contraintes : 5) La donation de titres avant cession nécessite en principe que le redevable dispose des liquidités nécessaires pour payer immédiatement les droits de donation.  VRAI. Les droits de mutation à titre gratuit sont normalement payables immédiatement lors du dépôt de la déclaration de succession ou de l’acte de donation, qu’ils soient financés par le donateur ou le donataire dans le cas d’une libéralité. Ce qui peut poser des difficultés en l’absence des liquidités nécessaires. Il est cependant possible d’atténuer cette contrainte, par exemple en ayant recours au dispositif fiscal du paiement différé pendant 5 ans puis fractionné pendant 10 ans relatif aux transmissions à titre gratuit d’entreprises (sous conditions ; art. 397 A annexe III du CGI), ou bien encore en ayant recours au crédit (ex : bancaire, familial). 6) La donation de titres avant cession nécessite obligatoirement que je donne en pleine propriété à un ou plusieurs proches et que je me dessaisisse ainsi définitivement des sommes issues de la vente ultérieure des titres transmis.  FAUX. Tout dépend de l’objectif poursuivi, dans lerespect des revenus ou liquidités nécessaires pour assurer le train de vie du/des donateur(s), dans la durée. Le recours au démembrement de propriété est possible, le donateur se réservant généralement l’usufruit des titres dont la nue-propriété est donnée à un ou plusieurs donataires. L’intérêt recherché est une réduction de la base taxable aux droits de donation par rapport à une transmission en pleine propriété, la valeur de l’usufruit viager (et donc de la nue-propriété) étant déterminée suivant l’âge de l’usufruitier au jour de la donation (art. 669 du CGI). La réversion d’usufruit au conjoint survivant du donateur est possible, tout comme la mise en place d’un quasi-usufruit sur les sommes issues de la vente ultérieure des titres dont la propriété a été démembrée. A noter que s’ils sont payés parle redevable de l’imposition, les droits de donations sont en principe à ajouter au prix d’acquisition des titres vendus, ce qui a pour effet de réduire la plus-value de cession ultérieure pour le foyer fiscal du cédant (art. 150-0A du CGI). 7) La donation de titres avantcession peut permettre de transmettre de son vivant au(x) donataire(s) tout en ayant la possibilité de protéger le conjoint survivant au décès du donateur.  VRAI. Par exemple en ayant recours à la donationavec réserve d’usufruit, en prévoyant dans l’acte une réversion de l’usufruit au conjoint survivant au décès du donateur. 8) C’est toujours le donateurqui est le redevable de l’imposition de la plus-value (ou moins-value) de cession des titres de

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