Immobilier

Dans le précédent opus, « Quel régime fiscal pour la SCI qui détient mes locaux professionnels : IS or not IS ?« , nous nous étions intéressés au cas d’un entrepreneur venu demander à son conseil s’il ne serait pas plus judicieux de soumettre le résultat taxable de la SCI qui détient les locaux de son entreprise au régime de l’IS plutôt qu’à celui de l’IR dans la catégorie des revenus fonciers. Au cas d’espèce, avec un taux de rendement brut plutôt élevé de 9,29 % (à ne pas confondre avec le taux de rentabilité, qui inclut revenus ET plus-value éventuelle), un financement massif par emprunt sur 15 ans, et une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) à l’IR de 30 % pour le foyer fiscal de l’entrepreneur associé de la SCI, nous avions constaté que : Si l’on privilégie en valeur absolue la somme nette cumulée dans la poche de l’associé à l’issue de son investissement sur 20 ans, abstraction faite de toute actualisation financière des flux : le match est quasi-nul entre l’IR et l’IS (très léger avantage à l’IS au cas d’espèce). Si l’on vise prioritairement la maximisation de la trésorerie de l’associé durant la période de détention, notamment pendant la durée de l’emprunt : le régime de l’IS gagne haut la main. Si l’on se laisse guider par une vision financière de l’investissement, en privilégiant les indicateurs de TRI[1] et de VAN[2], qui tiennent compte de la date à laquelle sont perçus les dépenses ou les recettes, le match est ici encore clairement à l’avantage de l’IS. Si l’on privilégie la revente du bien immobilier (après 20 ans de détention au cas d’espèce) : l’IR est le grand vainqueur en matière de taxation des plus-values immobilières. Ce serait le cas quelle que soit la durée de détention du bien, avec une assiette imposable qui a tendance à se réduire avec le temps à l’IR (abattement sur la plus-value immobilière privée à compter de 5 années de détention), à l’inverse de ce qui se passe dans le cadre des plus-values professionnelles à court terme et à long terme assujetties à l’IS. Et si le taux de rendement brut de mon investissement immobilier était de 4 % au lieu de 9,29 % ? La donne serait alors clairement différente. Revoyons nos quatre critères mentionnés ci-dessus : Pour mon premier, la somme nette « dans la poche de l’associé » de la SCI à l’issue de l’investissement : l’avantage passe sans équivoque du côté de l’IR, comme l’indique le graphique ci-dessous. Êtes-vous sûr? Éditer Pour mon second, à savoir une trésorerie de l’associé maximisée durant la période de détention du bien immobilier par la SCI : si le but recherché par un « passage » de la SCI du régime de l’IR à celui de l’IS était d’éviter des décaissements pour l’associé pendant la durée de l’emprunt souscrit pour acquérir le bien immobilier, alors l’objectif n’est pas atteint au cas d’espèce. La somme des dépenses pour l’associé est cependant réduite de 687 K€ pendant la durée du crédit bancaire si la SCI est soumise à l’IR, à 553 K€ à l’IS (hors actualisation ; voir infra). A noter qu’en principe, comme l’indique le graphique ci-dessous, les déficits cumulés sur cette période ne permettraient pas ultérieurement à l’associé de la SCI assujettie à l’IS de percevoir les bénéfices engrangés dans la structure, et ce le temps que les pertes réalisées soient apurées[3]. Ainsi, au cas d’espèce, sans compte courant d’associé, la trésorerie, actif social de la SCI, ne serait donc pas « naturellement » appréhendable par l’associé avant la 28ème année. Êtes-vous sûr? Éditer Pour mon troisième, qui privilégie une approche purement financière en ayant recours au principe d’actualisation des différents flux de trésorerie de l’associé de la SCI : l’avantage de l’IS dans le cas d’un rendement brut de 9,29 % a ici fondu « comme neige au soleil », le choix « le moins pire » (d’une courte tête) s’avérant être celui du régime de l’IR d’après les chiffres. Êtes-vous sûr? Éditer Enfin, pour mon dernier (on aurait pu dire « mon tout » s’il s’agissait d’une charade), qui correspond au critère de la somme nette perçue par l’associé l’année de la revente du bien (et après liquidation de la SCI) : c’est ici encore le régime de l’IR qui l’emporte, même si l’avantage s’est réduit par rapport à un rendement brut de 9,29 % (du fait de l’accumulation de liquidités non distribuées sur les dernières années dans le cas de l’IS, et d’un solde de déficits imputé sur le résultat de la dernière année qui vient réduire l’imposition). Êtes-vous sûr? Éditer Que faut-il en conclure : que vouloir adapter un moteur de « Ferrari » sur une « deux-chevaux » (ou une « 4L », c’est selon), n’est pas forcément la panacée ? Qu’un investissement avec un rendement « faible » (tout est relatif : 4 % de rendement dans le cas de locaux d’habitation par exemple ne serait pas considéré aujourd’hui comme un taux faible) ne verra probablement pas sa rentabilité multipliée par 2 ou plus par un « simple » passage à l’IS ? En effet, 1 million de fois zéro ferons toujours … zéro. L’économique prime sur le fiscal pour organiser son patrimoine, toujours. Certes. Nous l’avons vu, il est préférable de ne pas se limiter à l’analyse de la somme des flux de trésorerie sur la période considérée pour arrêter son choix du régime fiscal d’une SCI. Opter pour l’IS plutôt que demeurer à l’IR est à considérer au cas par cas, selon sa situation et ses besoins. A noter qu’un compte courant d’associé significatif est un atout supplémentaire intéressant à l’IS, pour des sorties de trésorerie sans fiscalité pour l’associé. Mais au fait, combien ça coûte de faire opter sa SCI pour l’IS en cours de vie ? Il existe d’autre part plusieurs manières de « passer » cette société civile à l’IS, voir d’acquérir ou de construire ses locaux professionnels en démembrement de propriété. Mais ça, c’est une autre histoire… Si vous n’avez pas la patience d’attendre jusqu’au prochain article, je vous invite à nous contacter pour essayer

« Je paye trop d’impôt sur mes revenus fonciers ! Si j’avais investi via une société à l’IS, je n’en serais pas là. Savez-vous s’il est possible de passer ma SCI soumise à l’IR au régime de l’IS ? Quel en serait le coût fiscal ? Est-ce vraiment intéressant pour moi le régime de l’IS ?«  L’entrepreneur ou la dirigeante qui a fait le choix d’acheter ses locaux professionnels via une SCI et de les louer à son entreprise revient souvent vers ses conseils après quelques temps, avec ce type d’interrogations. D’autant plus si il ou elle ne les a pas sollicités dès le départ en ce qui concerne cette acquisition immobilière. Avec qui plus est des statuts « tout faits trouvés sur internet », qui ne correspondent pas vraiment à la situation personnelle plus complexe de notre entrepreneur… Mais revenons un peu en arrière. Une Société Civile Immobilière de location (dénommée également SCI de gestion patrimoniale) est susceptible de permettre d’acquérir, gérer et transmettre « sur-mesure » un patrimoine immobilier privé ou professionnel. La loi française est applicable à toutes les sociétés civiles dont le siège social est situé en France (France métropolitaine, départements et régions d’outre-mer et autres collectivités territoriales). Sujet de droit français, la SCI est une personne morale, dont la personnalité est distincte de celle des associés (au moins deux initialement) qui se sont groupés pour lui donner naissance. Elle dispose également d’un patrimoine qui lui est propre. Elle constitue un instrument de gestion patrimoniale intéressant dans la mesure où les signataires du pacte social disposent d’une grande liberté contractuelle et organisationnelle. La SCI nécessite cependant le respect d’un minimum de formalisme et de règles pour pouvoir exister conformément aux objectifs des associés sur les plans juridiques et fiscaux. Dans ce cadre, pour que le schéma adopté soit une réussite, un certain nombre d’éléments sont à considérer durant toutes les phases de la vie d’une SCI, que ce soit lors de sa constitution, durant son fonctionnement, à la fin de son activité ou à l’occasion de la sortie d’un associé. Sur un plan fiscal, les SCI relèvent souvent du régime des sociétés de personnes de l’article 8 du CGI. Leurs résultats sont déterminés et calculés au niveau de la société, mais ils sont imposables entre les mains de leurs associés, pour la part revenant à chacun. C’est ce régime qui s’applique de plein droit aux sociétés dont l’objet est la location d’immeubles nus, activité civile par nature d’un point de vue fiscal. Les SCI font donc normalement partie de ce que l’on appelle les sociétés fiscalement « semi-transparentes » : elles doivent chaque année déposer une déclaration de résultat (formulaire n° 2072), sur demande de l’administration fiscale justifier le résultat déclaré, mais ce sont ensuite les associés qui sont imposés sur la quote-part de résultat qui leur revient, que celle-ci ait été effectivement perçue ou non par chacun d’eux. L’imposition à l’IRPP du résultat de la société est effectuée en fonction de la catégorie fiscale à laquelle appartiennent les revenus et plus-values de nature non commerciale qui le composent : par exemple, revenus fonciers pour les loyers, plus-values immobilières des particuliers en cas de cession d’un immeuble, revenus de capitaux mobiliers en cas de perception de dividendes par la société, ou bien encore bénéficies agricoles. C’est le principe de « tunnelisation » des revenus et plus-values (art. 60 et 238 bis K, II du CGI). Cependant, le régime d’imposition des résultats d’une société de personnes dépend de deux paramètres : son propre régime fiscal, et la qualité de ses associés. Ainsi, si une SCI se livre de manière non accessoire à des opérations fiscalement identifiées comme commerciales (exemple : location meublée), elle sera passible de plein droit à l’IS pour l’ensemble de ses activités. En principe, les associés ont également la possibilité de soumettre volontairement la SCI de location au régime des sociétés de capitaux (IS). Cette option, exercée dès la création ou au cours de la vie de la société, devient irrévocable après 5 ans. En cas de révocation dans les 5 ans, il n’est pas possible d’opter à nouveau par la suite pour l’IS. Si la SCI n’est pas assujettie de plein droit ou sur option au régime de l’IS, son résultat pourra être soumis au propre régime d’imposition de chacun des associés pour la quote-part lui revenant. Ces quelques principes étant posés, que nous dit la théorie si l’on compare les régimes des revenus fonciers soumis à l’IR avec une imposition selon le régime des BIC à l’IS ? L’intérêt de l’adoption du régime de l’IS doit s’apprécier au cas par cas. Par ce choix, les associés recherchent l’avantage de faire une économie d’impôt immédiate (due notamment à la possibilité d’amortir les immeubles), permettant de dégager de la trésorerie supplémentaire pour la société. Quitte à devoir rembourser cette économie ultérieurement, lors de la revente. Par ailleurs, si l’objectif est la perception de « revenus » complémentaires non fiscalisés lorsque la trésorerie sociale le permettra, un compte-courant d’associé conséquent peut venir « compléter utilement le tableau » sur ce plan. Êtes-vous sûr? Éditer Êtes-vous sûr? Éditer Mais revenons à nos moutons en prenant le cas de cet entrepreneur venu vous demander s’il est intéressant pour lui de soumettre le résultat taxable de sa SCI à l’IS plutôt qu’à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers. Le tableau ci-dessous (et les suivants, issus d’ Easy by Exceliances®) résume les principaux paramètres de l’acquisition immobilière envisagée. Êtes-vous sûr? Éditer Comme le montre le graphique ci-dessous, en dépit d’un taux de rendement brut annuel du bien loué à la société d’exploitation relativement élevé, ici 9,29 %, une simple analyse sur 20 ans de la somme de tous les flux de trésorerie nets, y compris in fine la revente du bien et la dissolution[1] de la SCI, ne permettrait pas de départager véritablement le « gagnant » entre un régime IR ou IS. Êtes-vous sûr? Éditer Mais si l’on s’approche d’un peu plus près et que l’on regarde avec plus d’attention, on s’aperçoit au cas d’espèce que les spécificités de l’IS jouent