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Entreprise, Fiscalité, Professionnel, Société, Transmission

Episode 4 – Le pacte Dutreil, un outil puissant pour transmettre une entreprise

Olivier TUBETTI / 8 octobre 2025

Durée de lecture : 10 minutes Précédemment dans Easy®… Isabelle a pu optimiser son statut social et sa rémunération et mettre en place différentes solutions pour assurer le maintien de son train de vie lors de son départ en retraite (assurance-vie, PER notamment). Se pose désormais la question du sort de son entreprise lorsqu’elle décidera d’arrêter son activité. Isabelle a deux enfants et s’interroge sur la manière dont elle pourrait leur transmettre sa société. Lorsqu’un dirigeant envisage la transmission de son entreprise à ses enfants, de nombreuses questions surgissent. Comment transmettre efficacement le fruit de plusieurs années de travail tout en minimisant la fiscalité ? Quel dispositif permet de garantir une transition en douceur tout en évitant de pénaliser financièrement les héritiers ? Pour répondre à ces enjeux, le pacte Dutreil s’avère être une solution particulièrement attractive pour faciliter la transmission d’entreprise tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Notre progiciel Easy® permet de maîtriser cette complexité, permettant aux professionnels du conseil d’accompagner leurs clients de manière efficiente et de simuler les conséquences et le coût de la mise en place des solutions préconisées, en comparant différentes approches. Le pacte Dutreil : un levier fiscal puissant pour la transmission familiale Le pacte Dutreil est un dispositif permettant de réduire considérablement les droits de donation ou de succession lors de la transmission à titre gratuit d’une entreprise (art. 787 B ou C du CGI). Grâce à ce mécanisme, les héritiers peuvent bénéficier d’une exonération partielle de 75 % sur la valeur des titres transmis (ou de l’entreprise individuelle), sous certaines conditions. Cela permet de limiter l’impact financier de la transmission et de favoriser la continuité de l’activité. Pour bénéficier de cet avantage, plusieurs engagements doivent être respectés, dont notamment : – Engagement collectif de conservation : les associés doivent s’engager à conserver les titres pendant au moins deux ans avant la transmission. – Engagement individuel de conservation : après la transmission, les héritiers doivent s’engager à conserver les titres pendant au moins quatre ans. – Conditions de gestion : l’un des héritiers doit s’engager à exercer une fonction de direction pendant au moins trois ans suivant la transmission, garantissant ainsi la continuité de la gestion de l’entreprise. Les avantages concrets du pacte Dutreil Le pacte Dutreil permet de réduire la pression fiscale pesant sur les héritiers, ce qui peut s’avérer crucial pour la pérennité de l’entreprise. Les droits de donation ou de succession peuvent ainsi être payés sur la base de seulement 25 % de la valeur des titres, rendant le coût de la transmission beaucoup plus supportable. En complément, les donations en pleine propriété réalisées dans les conditions du Dutreil bénéficient, lorsque le donateur est âgé de moins de 70 ans, d’une réduction d’impôt de 50 % du montant des droits de donation à payer. Plusieurs régimes de faveurs peuvent par ailleurs se cumuler avec le Dutreil, comme celui du paiement différé pendant 5 ans puis fractionné pendant 10 ans des droits de mutation à titre gratuit portant sur une entreprise (donation ou succession ; art. 397 A, annexe III du CGI). Sur les plans juridique et économique, le pacte Dutreil est un outil qui contribue à la sécurisation de la transmission. En encadrant la durée de conservation et en imposant des engagements de gestion, il favorise la stabilité de l’entreprise sur le moyen terme. Cas pratique : transmission de la société d’Isabelle Imaginons qu’Isabelle soit âgée de 68 ans lorsqu’elle décide de transmettre son entreprise. Elle détient alors 100 % d’une société non cotée valorisée 10 M€, exerçant une activité commerciale éligible. Elle souhaite donner 60 % (30 % à chacun de ses deux enfants) en pleine propriété. Les statuts ont été mis à jour pour prévoir la limitation des droits de l’usufruitier (utile en cas de démembrement futur). Engagement réputé acquis : Isabelle détient depuis plus de 2 ans les seuils requis, et exerce une fonction de direction. Hypothèses fiscales Donation avant 70 ans → réduction de 50 % des droits de donation si Dutreil applicable (CGI art. 790). Abattement en ligne directe : 100 000 € par enfant. Barème des droits de donation (ligne directe) Calcul par enfant (part reçue = 30 % de 10 M€ = 3 000 000 €) Exonération Dutreil 75 % → base taxable = 25 % × 3 000 000 € = 750 000 €. Abattement en ligne directe = 100 000 € → 650 000 €. Droits bruts selon barème art. 777 (calcul tranche par tranche) : 8 072 à 5 % = 403,60 € 4 037 à 10 % = 403,70 € 3 823 à 15 % = 573,45 € 536 392 à 20 % = 107 278,40 € 97 676 à 30 % = 29 302,80 € Total ≈ 137 961,95 € Réduction 50 % (art. 790) → ≈ 68 981 € par enfant. Pour 2 enfants : ≈ 137 962 € de droits au total. Comparaison “sans Dutreil” (à fins pédagogiques) Base par enfant : 3 000 000 – 100 000 = 2 900 000 €. Droits selon barème art. 777 ≈ 1 067 394 € (aucune réduction de 50 % car elle requiert les conditions Dutreil). Économie par enfant ≈ 998 413 € ; Économie totale ≈ 1 996 826 €. Enseignements Le levier combiné Dutreil (75 %) + réduction 50 % (donateur < 70 ans) est décisif. La preuve de l’éligibilité (activité prépondérante, seuils et gouvernance de l’entreprise, engagements, attestations, statuts en cas de démembrement) doit être anticipée et documentée. Et si un seul enfant parmi la fratrie souhaite reprendre l’entreprise ? La situation peut se complexifier lorsque seul un des enfants souhaite reprendre les rênes de l’entreprise familiale. Dans ce cas, plusieurs solutions peuvent être envisagées pour éviter les conflits et assurer une équité entre les héritiers. Cela peut inclure des compensations financières, l’attribution d’autres actifs, ou la mise en place de clauses spécifiques dans le pacte Dutreil. Conclusion Avec les enjeux fiscaux et familiaux de la transmission d’entreprise, il est essentiel d’avoir les bons outils à disposition. Easy by Exceliances® vous accompagne tout au long du processus, en simplifiant la gestion des engagements du pacte Dutreil et en offrant des solutions concrètes pour les cas de transmission délicats. Ne laissez pas la complexité vous freiner : avec Easy®, faites de chaque transmission un véritable succès pour vous et votre client.

Entreprise, Professionnel, Social

Episode 3 – Compléter les revenus du dirigeant partant en retraite : solutions pragmatiques et opportunités

Olivier TUBETTI / 8 octobre 2025

Durée de lecture : 10 minutes Précédemment dans Easy®… Nous avons déterminé le statut et la rémunération la plus optimale pour Isabelle permettant un gain de 28.000 € mais ces choix entraîneront une diminution de ses pensions de retraite d’environ 7 560 € nets par an. Comment compléter ses revenus futurs et maintenir son train de vie ? Quelles solutions lui proposer ? Le départ à la retraite est une étape cruciale pour le dirigeant d’entreprise, qui amène son lot de questionnements notamment sur le maintien du train de vie du dirigeant. Cette préoccupation est d’autant plus importante dans un contexte où la complexité des régimes sociaux et la diversité des structures d’entreprise (SARL, SAS, etc.) peuvent influencer les options disponibles. Nous allons balayer les solutions pouvant être proposées pour optimiser les revenus des dirigeants partant en retraite, en tenant compte de leur statut social et de la structure de leur entreprise. 1. Solutions classiques pour compléter les revenus de retraite – L’assurance-vie : un outil bien connu, l’assurance-vie est une option flexible qui permet de compléter ses revenus tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Pour le dirigeant, elle permet de constituer un capital disponible au moment de la retraite, à travers des versements réguliers ou exceptionnels pendant la vie active, capital qui pourra être transmis hors succession à un ou plusieurs bénéficiaires lors du décès de l’assuré. – Le PER (Plan d’Épargne Retraite) : ce dispositif remplace les anciens Perp et Madelin. Il permet aux dirigeants, qu’ils soient salariés ou TNS, de préparer leur retraite tout en bénéficiant d’incitations fiscales significatives. Le PER offre une souplesse en termes de sortie, notamment en capital, qui le rend très attractif. Le PER Assurantiel offre potentiellement les mêmes avantages que l’assurance-vie en matière de fiscalité des capitaux décès transmis à un ou plusieurs bénéficiaires. 2. Le revenus complémentaires grâce à l’immobilier – L’investissement locatif : l’acquisition de biens immobiliers locatifs est une solution plébiscitée par de nombreux dirigeants. En constituant un parc immobilier pendant leur vie professionnelle, les dirigeants peuvent bénéficier de revenus locatifs réguliers pour compléter leur pension de retraite. – La location meublée non professionnelle (LMNP) : En investissant dans le meublé, le dirigeant peut bénéficier d’un régime fiscal avantageux, permettant d’amortir le bien sur la durée et de réduire les impôts. Ce type d’investissement est particulièrement adapté aux dirigeants souhaitant diversifier leurs revenus avec une bonne rentabilité. 3.La monétisation de l’entreprise avant départ du dirigeant – Vente progressive de parts sociales : pour les dirigeants d’une SARL ou d’une SAS, il est possible d’envisager une cession progressive des parts. Cela permet de lisser la fiscalité et de générer des revenus additionnels de façon régulière. – Le démembrement de propriété des titres de l’entreprise : le dirigeant peut démembrer les titres de son entreprise en usufruit et nue-propriété. Il conserve l’usufruit (droit aux dividendes) pour compléter ses revenus, tandis que la nue-propriété est transmise aux enfants. 4.Comment compléter les pensions de retraite d’Isabelle ? Isabelle, pour compléter ses futures pensions de retraite, pourrait souscrire à un PER dans les conditions suivantes : Grâce à son changement de statut et à la mise en place de l’optimisation de sa rémunération, Isabelle disposerait de 26.000 € par an supplémentaires. Cela lui permettrait de verser sur un contrat PER (Plan d’Epargne Retraite) dans la limite du plafond disponible, soit 14.520 € par an. Le versement de cette somme annuellement jusqu’à son départ en retraite lui permettrait de disposer à terme de : A la sortie, Isabelle pourra choisir de sortir en rente ou en capital ce qui engendrerait les résultats suivants : Ainsi, Isabelle pourrait compléter ses pensions de retraite. En outre, le revenu disponible supplémentaire généré n’aura pas été entièrement utilisé, il sera donc possible pour Isabelle de verser le différentiel (environ 12000 €) sur un contrat d’assurance-vie. 5. Ouverture : transmettre l’entreprise aux enfants Une fois les revenus complémentaires du dirigeant assurés, la question de la transmission de l’entreprise devient centrale. Transmettre aux enfants peut se faire par donation simple, par le biais du pacte Dutreil pour bénéficier d’une exonération partielle des droits, ou encore via une transmission progressive impliquant une formation des successeurs. Cette phase requiert une planification minutieuse et une bonne coordination entre les aspects juridiques, fiscaux, et patrimoniaux. Remarque : pour vous aider dans la réflexion du meilleur schéma de transmission à recommander à votre client dirigeant ou chef d’entreprise, nous avons modélisé les différentes possibilités de donation de titres avant cession dans Easy®. Vous pouvez ainsi apprécier tous les impacts juridiques, économiques et fiscaux de chaque schéma de cession de titres avec ou sans libéralité (donation, plus-values de cession et succession post-vente des titres) et vous pouvez les comparer dans le cadre de différents scénarios, compte tenu de la situation personnelle de votre client. 6.Conclusion Assurer un revenu complémentaire pour le dirigeant partant en retraite est une étape complexe mais essentielle pour maintenir un niveau de vie adéquat et se projeter sereinement vers l’avenir. La diversité des solutions disponibles, qu’elles soient assurantielles, immobilières ou financières, permet de construire une stratégie sur mesure. Enfin, préparer dès maintenant la transmission de l’entreprise peut être une opportunité pour optimiser fiscalement la passation de témoin et assurer la pérennité de l’œuvre d’une vie. Envie d’aller plus loin ? Découvrez comment notre progiciel peut vous aider à élaborer des stratégies patrimoniales sur-mesure pour vos clients en utilisant des simulations adaptées à chaque situation.

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🎥Merci à toutes et à tous pour cette incroyable édition de Patrimonia 2025 !

Olivier TUBETTI / 29 septembre 2025

Nous avons eu le plaisir de partager des moments uniques à Lyon : des échanges passionnants avec les professionnels du patrimoine, des retours précieux sur nos solutions, et surtout votre intérêt et enthousiasme autour d’Easy by Exceliances®. Votre confiance nous motive chaque jour à innover pour simplifier l’ingénierie patrimoniale et sociale . Merci à l’équipe Patrimonia pour l’organisation et à toutes celles et ceux qui sont venus échanger avec nous. Vous n’avez pas pu nous rencontrer sur le salon ? C’est le moment idéal pour découvrir Easy by Exceliances® : demandez dès aujourd’hui votre démo personnalisée avec l’un de nos experts https://exceliances.fr/demo/ L’aventure continue, et nous avons hâte de vous retrouver très bientôt https://exceliances.fr/wp-content/uploads/2025/09/Patrimonia-2025-V3-2-1.mp4

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🚀 Gagnez en fluidité avec l’intégration Wizio x Easy®

Olivier TUBETTI / 12 septembre 2025

Et si vos outils pouvaient enfin vraiment parler entre eux ?C’est désormais possible grâce au partenariat entre wizio.fr et Exceliances. Les données collectées dans Wizio sont désormais directement intégrées dans Easy by Exceliances®, notre progiciel Saas dédié à la pratique du conseil patrimonial et social. Résultat :✅ Fini les ressaisies✅ Moins de frictions et de risque d’erreurs✅ Après votre contrôle, des données fiables, prêtes à l’emploi Cette intégration est bien plus qu’une simple passerelle technique :🎯 C’est un vrai gain de temps, une sécurité renforcée, et une meilleure expérience pour vous… et pour vos clients. 👉 Restez connectés : ce n’est que le début de notre collaboration, d’autres évolutions sont à venir pour accompagner la profession vers toujours plus d’efficience ! 🚀 🚀 🚀

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🎉 Retrouvez Exceliances au Salon de la Gestion de patrimoine à Lyon ! 🎉

Olivier TUBETTI / 3 septembre 2025

Nous sommes ravis d’annoncer notre participation au Salon PATRIMONIA 2025 à Lyon, les 24 et 25 septembre prochains ! Venez (re)découvrir notre solution innovante en mode SaaS dédiée aux professionnels de l’ingénierie patrimoniale et sociale. 🚀 👉Avec Easy by Exceliances® : gagnez en efficacité, maîtrisez la complexité, développez vos compétences Conçu par et pour les professionnels du secteur, Easy® simplifie et sécurise tout le parcours de conseil : ✔️Guide d’entretien client ✔️Collecte multicanale des informations ✔️Audit 360° complet et détaillé ✔️Missions patrimoniales & sociales chiffrées, avec livrables modifiables en marque blanche (lettre de mission, PPT, étude Word, exports Excel), prêts à l’emploi et automatiquement adaptés à chaque cas client ✅ Résultat : un conseil sur-mesure, fluide, sécurisé et compréhensible pour vos clients finaux – bien au-delà d’un simple agrégateur, d’un outil de simulation ou bien encore d’un diagnostic ponctuel souvent incomplet. 🌍 Où nous trouver ? Stand H53, Hall 2 – Nous serons là pour échanger, répondre à vos questions, et vous montrer comment notre solution peut transformer votre quotidien professionnel. Pourquoi nous rencontrer ? 🔍 Simplifier et sécuriser votre pratique du conseil : une solution full web pensée pour répondre aux besoins des professionnels de l’ingénierie patrimoniale et sociale 📈 Bénéficier d’une performance accrue : valorisez votre conseil, gagnez du temps et améliorez votre efficacité 🏆 Une innovation primée et reconnue : prix de la rédaction 2024 du magazine Investissement Conseils des Pyramides de la Gestion de Patrimoine dans la catégorie Logiciels/Fintechs Rendez-vous au stand H53 ! Nous avons hâte de vous accueillir. À très bientôt à Lyon !

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💼 Optimisez votre conseil patrimonial et social avec Easy by Exceliances® – Rendez-vous au Congrès National des Experts-comptables 2025 à EUREXPO ! 💼

Olivier TUBETTI / 1 septembre 2025

Professionnels de l’expertise-comptable, venez découvrir comment Exceliances peut vous faire gagner en efficacité, maîtriser la complexité, et développer vos compétences en conseil patrimonial et social au Congrès national des experts-comptables à EUREXPO près de Lyon, du 17 au 19 septembre prochains. 👉 Ce que vous gagnez avec avec Easy by Exceliances®, notre solution full web conçue par et pour les professionnels du conseil patrimonial et social : 🔹Efficacité multipliée par 10 : vous travaillez plus vite et mieux en réduisant la complexité métier 🔹Valorisation des savoir-faire : montée en compétence et amélioration de la qualité de conseil 🔹Expérience client renforcée : plus d’écoute, plus de réactivité, plus de personnalisation 🔹Levier business : transformer l’ingénierie patrimoniale et sociale en un atout différenciant pour vous et vos clients 🏆 Une innovation primée et reconnue : prix de la rédaction 2024 du magazine Investissement Conseils des Pyramides de la Gestion de Patrimoine dans la catégorie Logiciels/Fintechs. 📢 Ne laissez pas passer cette opportunité ! Nos utilisateurs, parmi les professionnels de l’ingénierie patrimoniale et sociale les plus exigeants, ont constaté une amélioration significative de leur productivité. Venez découvrir pourquoi sur notre stand SZ3 ! 📅 Notez bien les dates : 📍 Congrès national des experts-comptables à EUREXPO près de Lyon 🗓️ Du 17 au 19 septembre 📌 Stand SZ3 – Starter Zone

Actualités Exceliances

Partenariat ESSCA et Exceliances : une alliance pour l’excellence en gestion de patrimoine

Olivier TUBETTI / 14 août 2025

L’avenir de la gestion de patrimoine se construit aujourd’hui. C’est pourquoi nous sommes fiers d’annoncer notre partenariat avec l’ESSCA, classée parmi les meilleures écoles de commerce post-bac en France, pour doter les étudiants et enseignants du MSc Ingénierie et Gestion de Patrimoine, Banque Privée, et des outils les plus performants du secteur, grâce à notre solution Easy by Exceliances®. Pourquoi ce partenariat ? Transmettre une expertise de pointe : la gestion de patrimoine exige une maîtrise fine des dimensions économiques, civiles, fiscales et sociales. Grâce à Easy by Exceliances®, les étudiants bénéficient d’une immersion pratique dans les outils qu’ils utiliseront dans leur future carrière. Accompagner la transformation du métier : les modèles traditionnels évoluent vers plus d’interprofessionnalité et de conseil indépendant. L’outil facilite l’intégration de ces nouvelles pratiques, notamment dans le cadre de missions facturées aux honoraires. Favoriser une approche pédagogique innovante : ce partenariat s’inscrit dans une formation immersive, où les étudiants développent leurs compétences en simulation de dossiers réels. Focus sur l’atelier fil rouge : une formation au plus proche de la réalité du métier Dans le cadre du cours Projet d’ingénierie patrimoniale à 360°, les étudiants réalisent un dossier client de A à Z sur 36 heures de formation, Ils travaillent sur toutes les phases d’une mission de conseil, de l’entrée en relation à la remise des livrables d’une mission de conseil et d’ingénierie patrimoniale. Ce dispositif est encadré par 7 enseignants experts issus des professions réglementées (notaires, avocats, experts-comptables, CGP), garantissant un accompagnement vers une pratique professionnelle exigeante et interdisciplinaire. Ce que cela signifie pour vous, professionnels du patrimoine : Une reconnaissance de notre expertise par une institution académique de renom. Une génération de talents déjà formés sur les outils et pratiques actuelles du métier. Une contribution à l’évolution du secteur en intégrant des solutions numériques performantes. L’innovation et la pédagogie avancent main dans la main. Et vous, quelle place donnez-vous aux outils numériques dans votre activité patrimoniale ? Partagez votre point de vue en commentaire !

Actualités Exceliances

L’IA au service du conseil patrimonial et social : Olivier TUBETTI, CEO d’Exceliances, invité de l’émission « La Matinale » – Interviewé par Fabrice COUSTÉ

Olivier TUBETTI / 3 juillet 2025

Easy est la solution digitale qui permet une pratique optimale du conseil patrimonial et social en 360 °. Elle couvre audit et missions simples ou complexes, avec un positionnement haut de gamme, et une capacité à traduire la complexité juridique/fiscale en actions simples et lisibles. La barrière à l’entrée, c’est la maîtrise de cette complexité – nous l’avons franchie. Easy by Exceliances® n’est pas un outil de plus, c’est le copilote intelligent qui libère véritablement le conseiller des tâches chronophages sur son cœur de métier pour qu’il se concentre sur la stratégie et la relation client : cela signifie davantage de dossiers traités, plus de valeur créée, et un conseil clair, chiffré, rédigé et sécurisé pour chaque client. Date : 10/06/25 https://exceliances.fr/wp-content/uploads/2025/07/Linvite-de-La-Matinale-LIA-au-service-du-conseil-patrimonial-10-juin-2025.mp4

Civil, Protection Famille

Le mandat à effet posthume, vous connaissez ?

Olivier TUBETTI / 28 mai 2025

Le mandat à effet posthume, vous connaissez ? … Si l’on en croit J.R.R Tolkien, « La mort n’est qu’un autre chemin qu’il nous faut tous prendre (Gandalf, dans « Le retour du Roi »). Il arrive parfois que le décès du dirigeant entraîne également celui de son entreprise. Ce qui est rarement souhaité, surtout lorsqu’on y a mis toute son âme, sa sueur, des larmes parfois, et beaucoup de son temps. On préfère généralement transmettre en assurant la pérennité de ce qui a été créé, ou que l’on nous a légué et que l’on a fait grandir et prospérer. Car comme le dit la chanson, « …Mais on n’a jamais fait de cercueil à deux places ». Et en qualité de chef d’entreprise, il est rare que l’on ait envie de se faire accompagner dans son trépas par celui de sa boîte… En effet, avec le décès de son dirigeant, l’entreprise peut alors se retrouver bloquée, dans l’attente du règlement de la succession ou de la nomination d’un nouveau dirigeant. Les délais de traitement juridiques et légaux sont souvent peu compatibles avec la vraie vie. L’activité économique nécessite des prises de décisions rapides vis-à-vis des clients, des partenaires, des collaborateurs, ou bien encore entre associés. Dès lors, de tels indéterminations peuvent remettre en cause la survie de la société transmise. De plus, si rien n’est préparé, des conflits peuvent naître entre les héritiers. On estime qu’environ 15 % des défaillances d’entreprises seraient la conséquence d’une transmission mal préparée. Une des solutions consiste à mettre en place un mandat à effet posthume. Véritable outil de gestion et de prévoyance, il est entré en vigueur le 1er juillet 2007. Depuis, grâce à ce contrat, le dirigeant peut planifier et anticiper la suite à donner lors de son décès. Il aide à éviter les conflits entre héritiers et à pérenniser l’entreprise, selon la volonté de son chef, établie de son vivant. Le mandat à effet posthume peut venir utilement compléter un pacte Dutreil par exemple, qui a lui-même vocation à assurer la continuité de l’entreprise en permettant aux héritiers, sous conditions, de bénéficier d’un abattement de 75 % sur l’assiette imposable aux droits de succession des actifs ou titres transmis (cela fonctionne aussi pour les donations – art. 787 B ou C du CGI, suivant qu’il s’agit d’une société ou d’une entreprise individuelle). Vous êtes un professionnel du #conseil et vous êtes intéressés par ces questions, qui peuvent concerner vos clients ? Passez nous voir sur le stand C42 au salon Patrimonia pour découvrir les nouveautés de notre progiciel d’ingénierie patrimoniale Easy by Exceliances®. Ou contactez nous pour en savoir plus : démo, essai, tarifs…👉 www.exceliances.fr Auteur : Olivier TUBETTI© EXCELIANCES 2022

Fiscalité, Immobilier

L’amortissement d’un bien immobilier : en connaissez-vous toutes ses composantes ?

Olivier TUBETTI / 28 mai 2025

Une image valant mille mots, qui de mieux qu’un écrivain pour parler avec poésie de l’amortissement ? « Le chagrin que ne manquerait pas de me causer sa perte était déjà réparti sur plusieurs années de mon enfance, et par conséquent presque « amorti », comme un vieil immeuble » (Marcel Pagnol, Le temps des secrets, 1960, collection Le Livre de Poche, page 33). En termes plus comptable ou financier, « amortir » un bien signifie que l’on constate dans les comptes de l’entreprise la dégradation dans le temps de la valeur d’une immobilisation inscrite au bilan. En clair, il s’agit d’une charge « fictive » qui vient réduire le résultat comptable et/ou fiscal du montant correspondant à la perte de valeur estimée, dans le but de « mettre de côté » chaque année en vue de pouvoir racheter un autre bien similaire une fois celui-ci usé, obsolète, ou vétuste. Intéressons-nous ici plus spécifiquement au cas d’un immeuble : maison individuelle, immeuble d’habitation ou de bureaux, local professionnel, … Sans trop rentrer dans les détails (même si le diable s’y cache souvent), la question de la ventilation du prix d’un bien immobilier entre terrain et construction peut être un sujet d’importance, suivant la nature du bien, notamment dans les grandes villes où le prix du terrain au m2 est le plus souvent élevé. Et ce dans la mesure où seule la fraction du prix de l’immeuble comptabilisée en construction sera amortissable. En effet, pour mémoire, tous les biens ne sont pas censés se déprécier avec le temps. Et le terrain fait partie des heureux élus, avec par exemple le fonds de commerce, pour lesquels « amortir » est interdit sur les plans comptable et fiscal. Outre les amortissements exceptionnels, dont seuls certains investissements peuvent bénéficier[1], il existe principalement deux types d’amortissements, variables selon la nature des biens acquis : Le cas échéant, votre expert-comptable préféré saura parfaitement vous guider dans ces choix stratégiques. Depuis 2005, les règles régissant l’amortissement des immobilisations, notamment immobilières, ont été réformées en profondeur. Dès lors, l’amortissement global des constructions, qu’il soit linéaire (cas général) ou dégressif, a laissé la place à un mécanisme d’amortissement par composants (art. 311-2 du PCG) : on y retrouve par exemple la structure (selon l’administration fiscale[2], « il s’agit de la partie de l’immobilisation restant après décomposition », i.e. le gros œuvre), dont l’installation électrique et la plomberie font partie, mais également les menuiseries extérieures, le chauffage, ou bien encore l’étanchéité, chaque composant étant susceptible d’avoir sa propre durée d’amortissement. Ainsi, dès lors qu’un actif immobilisé est constitué d’éléments qui diffèrent dans leur utilisation, i.e. dans leur durée d’usure, un plan d’amortissement propre doit alors être établi pour chacun. Et l’immobilier ne fait pas exception. Pour illustrer, prenons le cas d’un immeuble professionnel d’une valeur de 850 000 €, dont 20 % de terrain (soit 170 000 €), et 80 % amortissable linéairement dans sa globalité sur 25 ans au taux de 4% l’an (100/25=4 %/an). L’amortissement annuel serait donc de 27 200 €. Avec un amortissement par composants (détail ci-dessous, valable au cas d’espèce, réalisé avec notre progiciel SaaS Easy by Exceliances®), cet amortissement annuel serait de 17 721 € par an durant les 15 premières années. Soit une diminution de près de 35 % par rapport à un amortissement global sur la même période. Et une hausse mécanique correspondante du résultat imposable de la structure. Êtes-vous sûr? Éditer Des aménagements ont également été apportés sur les règles comptables de détermination de la valeur de l’actif à amortir et sur la durée de l’amortissement. Ces aménagements n’ont pas tous été repris par la réglementation fiscale, introduisant parfois une distorsion entre le résultat comptable et fiscal, nécessitant un retraitement. A noter que l’amortissement est en principe déductible fiscalement lorsque le propriétaire, personne physique ou morale, est assujetti au régime des BIC, BA ou BNC (hors régime micro). A défaut, un retraitement entre le résultat comptable et fiscal sera nécessaire. Cependant, même en l’absence de prise en compte par l’administration fiscale, amortir comptablement un immeuble détenu par une SCI soumise à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers peut avoir du sens et devenir un outil au service d’une stratégie patrimoniale. Mais cela est une autre histoire… Autteur : Olivier TUBETTI Notes : [1] BOI-BIC-AMT-20-30-20170301 [2] BOI-BIC-AMT-10-40-10-20120912, § 130 © EXCELIANCES 2022